«Армада» vs «Дальневосточная Наука» - «кошмар» для строительного бизнеса

Конфликт между представителями ДВО РАН и ГК "Армада" по поводу земельного участка, где группа компаний намерена строить жилой комплекс, разворачивается уже около двух лет. Однако по факту, объяснить свою позицию с юридической точки ученые затрудняются. Зато член коллегии адвокатов "Комогорцев, Михалёв и партнеры" Илья Михалёв, который представляет интересы "Армады", доходчиво объяснил ИА PrimaMedia, почему у ученых нет никаких оснований: ни юридических, ни исторических, ни моральных – претендовать на 3,3 гектара, где намечена стройка.

О претензиях "молодых ученых", которые возмущены попыткой "нечистоплотного строительного гиганта" прибрать к рукам "земли науки" в районе Академгородка, аудитория интернета прочитала немало.

Редакция ИА PrimaMedia направила в Тихоокеанский институт биоорганической химии официальный запрос, где попросила ученых мужей аргументировать свою позицию. Директор ТИБОХА, академик Валентин Стоник дал следующий ответ: "затронутые вами вопросы в настоящее время являются предметом разбирательства в суде, поэтому мы не можем давать комментарии. Вопрос, касающийся принадлежности земельных участков, находится вне нашей компетенции. Вместе с тем, мы считаем, что строительство жилых домов в непосредственной близости от здания института может негативно сказаться на реализации программы развития института и выполнении государственного задания".

Поскольку на этом аргументация одной из сторон тяжбы исчерпывается, мы попытались получить информацию из других источников.

Представитель одной из строительных компаний Владивостока, к которому обратился корр. ИА, как к эксперту, так объяснил ситуацию "на пальцах": "К примеру, вы лично купили участок земли в собственность, получили разрешение на строительство, возводите на этой территории свой дом. К вам пришли и сказали: "Вашего дома тут быть не должно, потому что в 1971 году принимали другое решение". Что вы скажете этому человеку? Наверное, "мало ли какие решения принимались в 1971 году". Да еще и решения нереализованные, которые остались "на бумаге". На что это похоже? На попытку политическими методами решить определенный коммерческий заказ. Ведь никого больше с земель Академгородка не выгоняют. Собственников участков на территории, которую хотят занять ученые – более 200. К примеру, здравствует коттеджный поселок на улице Академика Крушанова, где живут далеко не только научные работники. Предвзятость очевидна. Создать "Армаде" кошмарные условия, чтобы застройщик убежал, а там и покупатель найдется за полцены? Между тем, стоимость проекта не один миллиард рублей, вложения "Армады" — уже порядка 300 млн. Нет сомнений, что у того, кто будет следующим застройщиком, все станет хорошо. Как в нашем городе происходило не раз. Поменяется политика – "вспомнят", что надо же людям строить дома, решать жилищный вопрос!".

Интересный поворот. Однако быть может у застройщика "рыльце в пушку"? Как тоже бывает нередко во Владивостоке.

ГК "Армада", как сторона-ответчик, в СМИ до сих пор не выступала. Чтобы восполнить данный пробел — приводим мнение уважаемого в Приморье и опытного юриста Ильи Михалёва, который представляет интересы группы компаний:

— Илья Вячеславович, оппоненты подкрепляют свою позицию документами 1971 года, которыми 160 гектаров на "Чайке" предоставляется на нужды Академии наук Советского союза. Насколько это правомочный документ?

— Участок величиной 4,7 гектара был предоставлен в 1955 году под строительство ведомственного пионерского лагеря на 160 мест Приморскому Крайпотребсоюзу (решение исполнительного комитета Приморского краевого Совета депутатов трудящихся от 3 ноября 1955 г № 1055). В 1955 году Приморским Крайпотребсоюзом был оформлен акт бессрочного пользования указанным земельным участком и в период с 1955 по 1960 годы было осуществлено строительство детского оздоровительного лагеря "Спутник". По адресу Мусоргского, 2 были построены спальные корпуса, клуб, котельная, столовая, баня-прачечная, хозяйственные склады и дом для сторожа.

Владивостокским городским исполнительным комитетом народных депутатов 5 августа 1971 года было принято решение № 681. По документу ДВНЦ Академии наук СССР предписывалось до 1980 года построить пионерские лагеря и детские учреждения в районе 26-го километра или Сахарного ключа, а территория пионерского лагеря "Спутник" освобождалась для нужд науки. По факту решение исполнено не было, "Спутник" продолжал существовать и функционировать.

В 1996 году Крайпотребсоюз обратился в земельный комитет администрации Владивостока за перерегистрацией ранее выданного государственного акта на земельный участок по ул. Мусоргского, как собственник строений, находящихся на нем. Участок принадлежал Крайпотребсоюзу, согласно указа президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

Соответствующее право пользования земельным участком было оформлено за Крайпотребсоюзом в установленном законом порядке. Организации был выдан государственный акт, зарегистрированный в книге записи государственных актов на право собственности, владения, пользования землей, о чем ДВО РАН (правопреемник ДВНЦ Академии наук СССР) был поставлен в известность письмом от 3 марта 1997 года).

В 2000 году Приморский Крайпотребсоюз продал нежилые здания лагеря "Спутник" компании ООО "Дальневосточный центр отдыха РИТМ-10". "РИТМ-10" выкупил земельный участок, предоставленный по государственному акту на праве постоянного пользования. Предварительно участок был размежеван, границы согласовали со всеми заинтересованными лицами, в том числе, с находящимся на смежном участке Тихоокеанским институтом биоорганической химии. Площадь нового участка получилась несколько меньшей, чем первоначальная — 3,3 гектара. Целевое назначение участка было определено как территориальная зона Ж-3 (многоквартирные жилые дома).

Через несколько лет "Ритм-10" перепродал участок физическому лицу.

Так что "Армада" не понимает и не принимает нападки со стороны "ТИБОХа". Это не участок, который входит в границы госакта ДВО РАН. Если бы Академия в то время выполнила условия, у "Крайпотребсоюза" изъяли бы эту территорию, переселили соответствующим образом "Спутник" — претензии наших оппонентов были бы обоснованнее и логичнее. Заметим, до "Армады" участок находился в собственности почти десятилетие и никому не был нужен, к прежним владельцам никаких вопросов не возникало.

Кстати, если уж говорить в историческом аспекте. Есть не только справедливость, но и правовая основа — так как претензии "молодых ученых" нельзя распространять на тех собственников, которые были здесь гораздо раньше 1971 года. Участок "Армады" появился в 1950-е годы.

— С правовым обоснованием у собственника все в порядке?

— "Армада" приобретала данный участок, когда он был уже полностью готов для дальнейшего планирования и строительства.

Как уже говорил, "Армада" – четвертый владелец. Все сделки по купле-продаже проходили с государственной регистрацией.

Мы провели юридическую экспертизу, проследили ретроспективу, при каких обстоятельствах формировался участок. Так вот, он создан в силу статей 35, 36 Земельного кодекса, под объектом недвижимости, в полном соответствии с действующим законодательством. Никаких факторов, которые бы ограничивали сделки купли-продажи, не наблюдалось. Каких-либо санитарных, защитных зон, сервитутов, иных обременений, никогда не заявлялось. Было бы нечто такое, нам бы никогда не согласовали существующий проект. Есть постановление главы администрации Владивостока, по которому участок продавался "Ритму-10" в 2006 году как собственнику объектов недвижимости, принадлежащих ему на полном праве.

Приобретя участок, мы порядка 2 лет занимались разработкой проектной документации, проходили все необходимые согласования. Получили необходимые экспертизы, в декабре 2016 года — разрешение на строительство и приступили к реализации проекта.

— Если правовая позиция "Армады" сильная, что сейчас препятствует продолжению строительства?

— Администрация Владивостока в силу определенного общественного давления, прокурорских проверок, вынужденно стала притормаживать наш бизнес-проект. Это выражается в неосуществлении определенных действий – выдачи разрешения на снос зеленых насаждений, то есть, на вырубку леса на участке. Мы получили из мэрии ответ в виде письма из 5-6 строк – "Армаде" просто отказано. Негласно представителям "Армады" сообщают, что на власти идет мощное давление со стороны лоббистов от науки и прокурорских проверок. В общем, "вы там разберитесь, а мы посмотрим".

— Как юридически вы оцениваете позицию ученых, которые препятствуют застройке?

— Сегодня на поверхности заметно желание ДВО РАН вернуть утраченный потенциал развития, в том числе, под жилую застройку, под новые научные корпуса. Понятен мотив развиваться и двигаться вперед, но какие избрали методы?

Удивительно поведение молодых ученых. Мы не раз объясняли свою позицию на разных площадках. Писали вице-губернатору письмо на пяти страницах с подробным обоснованием. Объясняли: мы ничего не забирали. Но оппоненты, голословно и бесцеремонно пороча имя порядочного застройщика, вновь поднимают флаг: "Украли земли науки".

Когда не участники конфликта начинают разбираться, вникать в ситуацию, пыл и жар спадает, становится понятно, что к чему. Чиновники, эксперты, которые ознакомились с нашими доводами, включая прокуратуру, в поддержку наших оппонентов не высказываются.

— Что вы можете сказать по поводу санитарной защитной зоны ТИБОХа в 300 метров, в которую, якобы, попадает ваш участок?

— Наш объект не попадает в какую-либо санитарно-защитную зону ТИБОХа. Существование этой зоны ничем не подтверждено. Должен быть разработан проект с теоретической и практической частями. Теоретическая существует, практическая — нет.

Оппонентов данная реальность не устраивает. Везде нас опровергают, пытаются представить ученых как жертву, которую обманули. Нами были произведены замеры, которые показывают, что никто никого не обманывает, все подтверждается лабораторными исследованиями. Нет на нашем участке никаких вредных веществ и микроорганизмов, и быть не может.

При этом учёные почему-то умалчивают, что в 300 метровой "зараженной" зоне находится больница, три пятиэтажных жилых дома и десяток частных домов. Как быть с этими людьми?

— Кстати, можно ли найти общий язык с учеными, договориться?

— Мы пытаемся защитить свои интересы, в том числе, наладить диалог с ТИБОХом, ДВО РАН. Из общения понятно, что люди видят наш участок под свою жилую застройку. Молодые ученые и деятели науки не получают достаточного финансирования на улучшение жилищных условий, и это видится им выходом.

Руководитель "Армады" пытался на примерах объяснить представителям учёных, что "Армада" ведёт бизнес этично: не просто строит современное, комфортное жильё, но и восстанавливает инфраструктуру вокруг, помогает соседям. Предлагался определенный компромисс – разбивка сквера и строительство социального жилья по уже готовым эффективным проектам на землях ДВО РАН. При этом стоимость не просто будет значительно ниже за счёт наличия земли и собственных сетей Академии, но и банки готовы предоставлять сотрудникам ДВО РАН самые низкие ипотечные кредиты. К сожалению, этих предложений не слышат или не хотят слышать.

Что касается интересов науки в настоящее время. Под объектами, которые принадлежат ДВО РАН, вся земля уже давно оформлена. Например, на смежном участке ТИБОХа, где располагаются здания лаборатории, гаража и административное здание, земельный участок необходимый для их обслуживания и эксплуатации давно оформлен. Этот участок формировался ТИБОХ самостоятельно и был сформирован так, чтобы его было достаточно для обслуживания находящихся на нем зданий.

Подумаем о перспективах. Сейчас ведётся работа по внесению изменений в генплан Владивостока. Ученые добиваются, чтобы 160 гектаров были отнесены в категорию землепользования ОД-11 (земля научного назначения) — под развитие Академии.

Но из 160 га, которые обозначены на карте, может быть, 30 га не заняты. Остальные – под жилой застройкой, многоэтажной и коттеджной, есть школа, огороды, приусадебные участки – всего 204 собственника. ДВО РАН получит земли в чересполосице – обрезками по несколько соток (в лучшем случае) между соседними участками. Что вы собираетесь построить на этой "академической земле"? Зато у нынешних пользователей участков никогда не будет возможности уточнить границы своего участка или расширить его хотя бы на несколько метров.

Что касается проектов размещения, на Чайке едва ли нет адронного коллайдера… В таком кучном, заселенном месте подобных вещей строить нельзя. Оставляйте в Академгородке камеральные исследования по этнографии, истории, географии, экономике. Серьезные научные экспериментальные исследования с вредными условиями – в другое место, где и за километр нет жилья.

Между прочим, поставил же президент задачу развивать университетский город на базе ДВФУ и острова Русского? Вот куда будут направляться государственные деньги на научные проекты! Там и стройте.

— Насколько обоснованы "экологические" претензии к "Армаде"?

— Как я говорил, все экспертизы, в том числе экологическую, природоохранную, проект прошел. Мне кажется, это больше политическая тема, сладкая для обсуждения в СМИ. Какие во Владивостоке негодяи-застройщики, которые не считаются с наукой, леса вырубают…

На самом деле, этот участок ЗАСТРОЕН с 1950-х годов. Фактически застроенный ранее участок "Армада" собирается использовать с максимальным КПД и сообразно потенциалу.

Действительно, там присутствуют деревья, но в рамках существующей жилой застройки. Мы не претендуем на тысячелетний сосновый бор, который тяжело и жалко рубить, и не вырубаем сквер или парковую зону. Провели не только топосъемку, но и подеревную съемку. Выяснили, что никаких реликтовых растений, как утверждали ученые, там нет.

Что есть? Старые, погибающие деревья, ручей, который забивается мусором, кусками веток, корневищ, и в результате заболачивается участок, свалки бытового и строительного мусора.

Но "Армада" и не трогала пока ни одного дерева. Как я уже говорил, администрация Владивостока не дала разрешения на вырубку леса.

Ученые написали заявление о том, что "Армада" самовольно рубит деревья. Очередная ложь. Там работали следователи пятого отделения УМВД Владивостока и ничего криминального не обнаружили.

— Какое значение для "Армады" и города имеет данная ситуация?

— Проектом комплексной застройки предусмотрено три высотных дома почти на тысячу квартир улучшенной планировки, с детским садом, спортивным комплексом, бассейном, спортивными и детскими площадками, парковочными местами для каждой квартиры. С видом на Амурский залив, в зеленом месте, в стороне от автотрассы. Стоимость квадратного метра – немногим выше среднего по Владивостоку. В домах "Армады" придомовая территория и помещения охраняются, подъезды моются ежедневно, работает хорошая управляющая компания. Люди продают "хрущевки" и переезжают жить в лучшие условия. Будут они оставаться во Владивостоке? Наверное, будут.

Что касается нынешних жителей Академгородка, то те обеими руками "за" стройку "Армады". Потому что ожидают нормальной инфраструктуры, дорог, которых больше никто не построит, наведения порядка на территории, организацию в русло потоков воды с трассы, которые смывают соседние участки во время тайфунов.

Почему нас не устраивает "замораживание" стройки? "Армада" обязана реализовать проект на Академгородке прежде, чем браться за следующий – это принцип компании, основанный на уважении к клиентам, целевом использовании денежных средств и всегда выполняемых обязательствах по срокам сдачи в эксплуатацию. Кроме того, некоторые доли в жилом комплексе были проданы после того, как "Армада" оформила декларацию о начале выполнения строительных работ.

Да и получить разрешение на строительство было не так просто. Потребовались членство в СРО, опыт, наличие кадров и оборудования. Проектирование и продвижение проекта – во все пришлось вложиться. Общий объем затрат – сотни миллионов.

Получается, весь бизнес застройщика рушит чьё-то желание, ничем не подтвержденное и не обеспеченное. Страдает компания, дольщики, город ничего не приобретает, не появляются новые рабочие места, нет потока налогов. Чем не "кошмаренье" бизнеса?

Источник: http://primamedia.ru/news/649609/